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Legge di Bilancio 2019: estromissione agevolata di immobili per le imprese individuali

La Legge di Bilancio 2019 ha riaperto la disciplina dell’estromissione agevolata degli immobili per le imprese individuali. L’intervento normativo viene effettuato con il riferimento all’art. 1, comma 121 della Legge di Bilancio 2016. Rimangono al palo, invece, le assegnazioni degli immobili agevolate, i cui termini, nonostante le attese degli operatori, non sono stati riaperti.
La novità è sicuramente interessante, soprattutto per i soggetti che intendono cessare l’attività, anche se la novità normativa è destinata a manifestare gli effetti fiscali e i relativi benefici ai soli fini delle imposte sui redditi.
Gli immobili che possono essere estromessi con l’applicazione della disciplina agevolata sono quelli strumentali alla data del 31 ottobre 2018. La situazione di maggiore convenienza riguarda gli immobili utilizzati, negli anni precedenti, in virtù di un contratto di locazione finanziaria. L’operazione di riscatto, quindi l’acquisizione a titolo di proprietà, deve essere avvenuta prima del 31 ottobre 2018.
Solitamente il riscatto avviene ad un costo relativamente modesto rispetto al valore degli immobili. Conseguentemente, se anche a seguito della cessazione dell’attività, l’immobile dovesse essere destinato alla “sfera personale” dell’imprenditore o alle esigenze familiari (c.d. autoconsumo), ne conseguirebbe una plusvalenza di rilevante ammontare. La plusvalenza, in mancanza della disciplina in rassegna, sarebbe soggetta alla tassazione ordinaria essendosi verificato un “arricchimento” dovuto alla mancata spesa per l’acquisizione dell’immobile destinato a soddisfare le esigenze private dell’imprenditore o della sua famiglia.
Potranno essere oggetto dell’estromissione agevolata i beni strumentali posseduti dall’imprenditore alla data del 31 ottobre 2018. L’operazione di estromissione potrà avvenire dal 1° gennaio al 31 maggio 2019, con l’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8 per cento delle plusvalenze. Dopo la scadenza del predetto termine l’operazione non potrà più essere effettuata. Se l’estromissione dovesse essere effettuata in coincidenza con lo spirare del termine, quindi in coincidenza della data del 31 maggio 2019, gli effetti retrocederanno alla data del 1° gennaio 2019. Il contribuente dovrà provvedere con gli adempimenti dichiarativi del 2020 (periodo di imposta 2019) ad evidenziare l’operazione di estromissione. L’imposta sostitutiva dovrà essere versata, qualora dall’operazione derivi una plusvalenza, entro le scadenze del 30 novembre 2019 e il 16 giugno 2020.
La data alla quale è necessario verificare la strumentalità degli immobili oggetto di assegnazione è quella del 31 ottobre 2018. Possono fruire della disciplina agevolata sia gli immobili strumentali per natura (A/10, B, C, D ed E), sia quelli strumentali per destinazione. Nella prima categoria possono essere ricondotti anche gli immobili concessi in locazione o in comodato.
L’art. 40, comma 2 del TUIR prevede che, “Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore”. Questa previsione non riguarda, però, i c.d. immobili strumentali per natura.
Conseguentemente, se un imprenditore individuale utilizza un immobile, avente natura abitativa (categoria catastale A/2), anche per l’esercizio dell’attività (utilizzo promiscuo), il cespite non potrà considerarsi strumentale e quindi la tassazione dovrà essere effettuata secondo i criteri ordinari.
Non potranno essere parimenti oggetto di estromissione agevolata, neppure i c.d. “immobili merce” o gli immobili “patrimonio (art. 90 del TUIR) in quanto mancanti del requisito della strumentalità. Invece il regime di comunione legale non impedisce l’estromissione agevolata limitatamente alla quota riferibile all’imprenditore individuale.
L’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP è pari all’8 per cento. La base imponibile è costituita dalla differenza tra il valore normale dell’immobile ed il costo di acquisto. L’imprenditore può però sostituire il valore normale con il valore catastale applicando i moltiplicatori ex articolo 52 del D.P.R. n. 131/1986, o anche scegliere un valore intermedio tra i due. Tale circostanza può determinare il completo azzeramento della base imponibile con la realizzazione di minusvalenze indeducibili. In tale ipotesi, però, l’estromissione è in grado di determinare comunque i relativi effetti agevolati, come chiarito dalla Circ. n. 39/E del 2008.
L’imposta sul valore aggiunto è un tributo “armonizzato” dell’Unione Europea. Conseguentemente non è prevista alcuna riduzione, neppure in misura forfetaria. L’operazione di estromissione agevolata risulterà conveniente quando l’immobile sarà pervenuto nella disponibilità dell’imprenditore senza considerare in detrazione l’Iva (indipendentemente dalla causa). In tal caso, la successiva estromissione costituisce un’operazione fuori campo Iva, ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del D.P.R. n. 633/1972. Diversamente, se da una parte la disciplina comporta l’integrale azzeramento della plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi, l’Iva risulterà comunque dovuta nonostante l’imprenditore individuale non abbia incassato alcuna somma a seguito dell’operazione di estromissione agevolata.
A seguito dell’operazione di estromissione agevolata l’imprenditore individuale, che ha “privatizzato” l’immobile, potrebbe decidere di venderlo successivamente. In tal caso, ove fossero decorsi più di cinque anni rispetto alla data di acquisto o costruzione l’eventuale plusvalenza sarà in ogni caso esclusa dalla tassazione (art. 67 del TUIR). Ai fini del computo del quinquennio non rileva la data di estromissione, ma la data di acquisizione del cespite anche se l’immobile è stato utilizzato nell’esercizio dell’attività di impresa. Se il corrispettivo della cessione fosse eguale o inferiore rispetto al valore di assegnazione, il cedente non realizzerebbe in ogni caso alcuna plusvalenza.

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