Cessioni e locazioni fabbricati: chiarimenti su regime IVA applicabile (Circolare AdE 22/e)

(A cura di: Dr. Marco Minoccheri, Consulente Fiscale AS.TRO)
Quando e come si applica l’IVA nei casi di cessione e locazione di fabbricati? In quali casi è possibile esercitare l’opzione per l’applicazione dell’IVA? Lo spiega l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 22/E del 28 giugno 2013, un vademecum con le istruzioni operative aggiornate alle modifiche introdotte dal D.L. n. 83/2012.
L’evoluzione normativa
Il D.L. n. 83/2013 ha modificato la disciplina IVA delle locazioni e delle cessioni di fabbricati, ampliando le ipotesi in cui le cessioni e le locazioni di immobili – in linea di principio, esenti da IVA – sono assoggettabili ad imposta ed eliminando le ipotesi di imponibilità obbligatoria per le cessioni e le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di cessionari e conduttori privi del diritto a detrazione o con pro-rata di detraibilità pari o inferiore al 25%.
La disciplina IVA delle operazioni relative al settore immobiliare è stata, peraltro, precedentemente novellata dal D.L. n. 1/2012, che ha introdotto – a decorrere dal 24 gennaio 2012 – una fattispecie di imponibilità ad IVA opzionale in relazione alle locazioni e cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad “alloggi sociali” ed ha consentito, altresì, alle imprese operanti nel settore immobiliare di optare per la contabilizzazione separata relativamente alle cessioni di immobili abitativi esenti da IVA. Pertanto, dopo il D.L. n. 1/2012, in luogo del regime di imponibilità per obbligo di legge, le locazioni di fabbricati in edilizia convenzionata, possono essere assoggettate ad IVA su opzione del locatore (che può anche essere un soggetto diverso dall’impresa costruttrice).
Dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del D.L. n. 83/2012), l’art. 10, comma 1, n. 8), del decreto IVA non prevede più l’edilizia convenzionata tra le deroghe al regime naturale di esenzione delle locazioni di fabbricati abitativi.
I chiarimenti della circolare n. 22/E/2013
Locazioni di fabbricati
Nel caso di locazione di fabbricati abitativi, la regola generale prevede l’esenzione IVA.
Il documento di prassi chiarisce che è possibile optare per l’applicazione dell’imposta se il locatore è l’impresa costruttrice o quella di ripristino dell’immobile. Può optare, invece, qualsiasi locatore se gli immobili sono destinati ad “alloggi sociali” (D.L. n. 1/2012).
Nel caso di immobili strumentali, il regime naturale è sempre quello di esenzione ma, a differenza dei fabbricati abitativi, l’opzione per l’applicazione dell’imposta può essere esercitata da qualunque soggetto IVA.
Nella circolare n. 22/E/2013, l’Agenzia delle Entrate precisa che – per i contratti stipulati a partire dal26 giugno 2012 – il regime IVA prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata. La stessa regola vale per i contratti relativi agli alloggi sociali, come previsto dal D.L. n. 1/2012 (in vigore dal 24 gennaio 2012).
Se, invece, il contratto era già in corso al momento dell’entrata in vigore del decreto, la nuova disciplina interessa soltanto i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati. In particolare, per i contratti di locazione in corso di esecuzione, è stata ammessa la possibilità di modificare il regime IVA applicato ai canoni di locazione, limitatamente ai contratti assoggettati a IVA per obbligo di legge, in base alla previgente disciplina.
La soluzione adottata per questi contratti è improntata a principi di flessibilità, nell’ottica di far salvi i comportamenti già posti in essere e di consentire l’applicazione delle nuove regole per tutta la durata residua del contratto, ferma restando l’efficacia delle opzioni espresse in base alla precedente normativa.
Cessioni di fabbricati
Tranne alcuni casi in cui è obbligatorio applicare l’imposta, le operazioni sono esenti da IVA sia se i fabbricati sono abitativi sia se sono strumentali.
Se i fabbricati sono abitativi, è possibile optare per l’imponibilità in caso di cessione effettuata da imprese costruttrici o di ripristino, ma solo quando sono passati 5 anni dalla fine dei lavori.
Se l’immobile è destinato ad “alloggio sociale”, invece, l’opzione può essere esercitata da qualunque soggetto IVA.
Quest’ultima regola vale anche per gli immobili strumentali.