Attestato di prestazione energetica Ape 2013: contratto di vendita immobiliare nullo in assenza di Ape

L’art. 6 introduce il nuovo co. 3-bis all’art. 6, D.Lgs. 192/2005 in materia di attestato di prestazione energetica (Ape) degli edifici. Con esso si prevede che «l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti». Già il testo originario del decreto aveva previsto la sostituzione dell’attestato di certificazione energetica (Ace) con l’attestato di prestazione energetica (Ape), rispondente ai criteri indicati dalla Direttiva 2010/31/UE: si tratta del documento rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica. La normativa europea prevede il monitoraggio dei consumi anche per la climatizzazione estiva. A differenza del vecchio Ace, il nuovo Ape: • è rilasciato nella forma della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, con la conseguenza dell’applicabilità al certificatore delle sanzioni penali; • deve essere redatto con nuove modalità di calcolo. Il nuovo attestato è più completo dell’Ace perché, nella versione a regime, terrà conto non solo delle prestazioni della casa per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, ma anche per la climatizzazione estiva, la ventilazione e, nel caso di uffici, per l’illuminazione naturale. Inoltre il nuovo attestato comprenderà tutti i dati tecnici di efficienza energetica di un edificio e le raccomandazioni per migliorare la performance, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importanti da quelli di riqualificazione al fine di abbattere i consumi. Ora, dopo la conversione in legge, si stabilisce che se manca l’attestato di prestazione energetica il contratto è nullo. Quindi, dal 4.8.2013 i rogiti sono stati messi a rischio con la nuova Ape. Infatti, la previsione della nullità del contratto per mancanza dell’Ape, introdotta in sede di conversione in legge, ha effetti dirompenti sulle compravendite immobiliari, data l’incertezza della normativa. Nullità significa trasferimento immobiliare non effettuato nonostante l’acquirente abbia trasferito il denaro al venditore, ma anche sanzioni disciplinari gravissime per il notaio rogante. Ad esempio, se il venditore poi fallisce, l’immobile è del fallimento e l’acquirente ha diritto ad essere rimborsato solo in moneta fallimentare; anche se il venditore, dopo la vendita nulla, subisce ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri simili eventi pregiudizievoli, le conseguenze sono tutte dell’acquirente; se la banca prende in garanzia un bene che rinviene da una compravendita nulla, l’ipoteca non ha valore. La nullità rappresenta, dunque, una sanzione gravissima, e probabilmente sproporzionata, che genera un’inevitabile paralisi fino a che le cose non saranno chiare, verosimilmente a motivo della scarsa confidenza con la nuova normativa e la nuova modulistica per l’attestazione energetica, nonché dell’assenza di software per produrla: si pensi anche al fatto che probabilmente anche un attestato non regolare dovrebbe condurre alla nullità, in quanto un certificato non corretto è come se fosse inesistente. Il problema di fondo è rappresentato dal fatto che la nuova, grave responsabilità della nullità nasce a fronte di un documento che non proviene da una pubblica Amministrazione (come il certificato di conformità urbanistica), ma da un tecnico abilitato. La questione si complica ancora se si pensa che, nella materia in questione, la legislazione statale vige fin tanto che la Regione non provveda con una propria, la quale, per prevalere su quella statale, non può essere una normativa «qualsiasi», ma deve essere «specificamente» emanata in attuazione della Direttiva 2010/31/UE: infatti la legislazione regionale che sia stata emanata in attuazione di precedenti Direttive o che sia stata emanata non in attuazione della Direttiva citata non ha rango gerarchico sufficiente a superare la legge statale.